コラム

【コラム】今後のオフィス戦略をどうするか? ―新型コロナウイルスで激変するマーケット第2弾―

新型コロナウィルスの感染者は、国内での5,000人を超える程。そのうち人口や企業が多い東京都内での感染者は1,500人以上発生しています。

感染者の増加により、当然ながら日本経済への大打撃が考えられます。様々なマーケットが混乱している中、オフィスマーケットにも同様に影響が。

その中で弊社IPPOもオフィスを構える渋谷エリアへの影響はどうなのでしょうか?

今回は新型コロナウィルスによる渋谷区内の企業への影響と、各社の対応などを考察、ご紹介していきます。

1 渋谷区内の企業への影響

1-1 渋谷エリアのオフィスマーケット

渋谷区内にはベンチャー・スタートアップやIT企業が集積しています。都心5区(*)のなかでは、特に事業が新しく展開されるため企業の入れ替わりが激しいエリア。

空室率も都心5区のなかでもっとも低く、ここ数年で賃料水準は大きな伸びを示してきました。

2020年3月中旬時点でも、テナントを募集しているビルはわずかで、大規模な空室が急に増えということはありません。

三幸エステートによると、2020年2月末時点の渋谷区内の200坪以上の空室率は0.19%。前月と比べて0.05ポイント減少しています。

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*東京都心5区:千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

1-2 渋谷区エリアの募集賃料

三幸エステートによると、2020年2月末時点の渋谷区内の募集賃料は以下の通りです。まだ、急激な低下傾向はみられてはいません。

渋谷区 大規模 大型 中型 小型
渋谷・道玄坂 34,333円 31,278円 24,491円 24,358円
桜丘・南平台 37,667円 29,500円 23,242円 19,212円
代々木・千駄ヶ谷 30,333円 25,833円 19,287円 18,286円
恵比寿・広尾 35,500円 28,662円 23,747円 19,219円
初台・本町・笹塚 20,666円 15,914円 15,205円 13,445円
募集棟数 28棟 40棟 87棟 199棟

※1坪辺りの単価
※1フロア面積の規模。「大規模」200坪以上「大型」100坪以上200坪未満「中型」50坪以上100坪未満「小型」20坪以上50坪未満

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学校の休校措置や在宅勤務の増加などを新たなビジネスチャンスとして、一層の拡張移転を進める企業も出てきました。

一方で資金調達が急に難しくなり、経費削減のために移転を検討するところもあります。

このように良くも悪くも新型コロナウイルスの影響が派生してきています。

2 渋谷区エリアの現在の働き方は?

2-1 在宅勤務が波及する中、各社のオフィスに対する対応や考え方に変化が

IT系が多い渋谷エリアの企業では、在宅勤務を導入した事例が多数上がってきています。

「GMOインターネット」は新型コロナウィルスが発生しだした2020年1月下旬から、他社に先駆けていち早く在宅勤務に切り替えました。

その後「ソニービズネットワークス」や「クラウドワークス」など、中規模からベンチャースタートアップ まで、様々な企業が在宅勤務を導入しています。

新型コロナウィルスによる影響で先が見えない中、週ごとに在宅勤務を続けるかどうかを判断したり、社員が交代で出社したりしている企業も少なくありません。

そんな中、在宅勤務を採用することで「会社に無駄なスペースが多い」と考える企業も。

これにより「現時点では一旦オフィスを全解約し、一時的にシェアオフィスに入居する」という考えや、移転に時間と手間をかけないように、前のテナントが入居したままの「居抜きオフィス」を選択する企業も増えてきました。

2-2 縮小移転が最適解ではない可能性も。移転を検討する場合はプロに相談することが大切

4月以降には新型コロナウイルスの影響はさらに顕在化してくるでしょう。これはオフィスマーケットも例外ではありません。

直近ではなくても、オフィスの空室率は徐々に上昇していく可能性があります。

実はIPPOに対してのお問い合わせも、コストの見直しでお問い合わせいただく機会が増えてきています。縮小移転もメリット・デメリットがあり、コスト面で縮小を考えていたとしても、ケースによっては移転をしない方がいい場合もあるので注意が必要です。

またシェアオフィスやテレワークに対応したオフィスなど選択肢も増えているため、見直したい方は一度弊社に限らずプロに相談されることがおすすめです。

また、縮小移転などでテナントの空室が増えれば、賃借している企業としては賃料交渉や「フリーレント期間を増やしてほしい」といった要望が通りやすくなることも考えられます。

これにより移転先の選択肢も増え、条件に合致したオフィスが見つかる確率が高まる可能性も。オフィスマーケットが変わることで「オフィス移転を積極的に経営に活かすチャンスがやってくる」と言えるかもしれません。

IPPOとしては今後もコロナウイルに対しての動向を見守りつつ、状況に合わせて最適なオフィス環境をサポートしていきたいと考えています。

まとめ

今回は新型コロナウイルスによる渋谷区内のオフィスマーケットの状況などについて説明してきました。

渋谷に限らずコロナウィルスの影響が派生する中、オフィス環境を見直す企業も増加しています。

前述のようにコスト面での縮小移転を検討していても、必ずしも状況がプラスに運ぶわけではありません。回答を焦らず、オフィス領域のプロに相談して最適解を模索してみてください。

このような難しい状況だからこそ、経営面やオフィス環境などの全体最適を考えたオフィス戦略を視野に入れることが大切です。

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