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オフィス移転で気をつけたい借家契約。普通借家契約と定期借家契約の違いって?

マンションやアパートを契約するときに一般的に目にする「普通借家契約」。

ですがもう一つの契約形態「定期借家」という借家契約も存在します。

この定期借家は特にオフィス移転などのシーンで見かけることが多いかもしれませんね。

今回は借家契約の種類について説明していきます。

1 借家契約って何?

借家契約とは建物を貸したり借りたりすること、いわゆる貸主と借主の間で取り交わす契約のことを指します。

そんな借家契約は2種類あります。1つ目は普通借家契約、2つ目は定期借家契約です。

普通借家契約は例えば2年契約の場合、契約終了前に管理会社に報告すれば更新できるもののこと。マンションやアパートを借りている方も基本的にこれに当てはまります。

一方、定期借家契約とは2年契約で2年経ってしまうと更新できないものを指します。

2 普通借家契約とは?

契約終了の数か月前に更新の手続きをすれば更新できること。

そのため移転を頻繁にする必要がありません。解約予告のときに解約を報告すれば契約日数より早く解約できるのもポイント。

解約予告とは契約が終了する数か月前に更新するか、解約するかを報告することを意味します。

3 定期借家契約とは?

通常の契約より短期で貸し出しがある場合や、取り壊し予定がある場合は通常より安い金額で取引されることも。また、取り壊しが決定している場合、現状回復が免除されます。

反面、定期借家契約のデメリットとしては下記が挙げられます。

  • 再契約時、更新ができなかった場合はその後の使用不可
  • 契約更新できなかった場合、移転費用や移転後の内装費用がかかる
  • 期間内解約の場合、原則残り期間の賃料を支払う

解約予告時に解約の報告をすることで、残存期間の賃料を支払う必要のない場合もあります。

4 具体的な定期借家契約の例

定期借家契約の物件の属性は大きく分けて3種類あります。

定期借家の物件の場合は下記のどれに該当するのかを予めチェックしておくことも大切です。

4-1 取り壊し

今後取り壊しが決定していて契約終了後は更新できないものです。この場合現状回復費用を支払わなくてよい場合があります。

4-2 シェアオフィス

コワーキングスペースやレンタルオフィス、シェアオフィスなど内装が完成している状態で、いつでも入居できるスペースあります。このようなスペースは様々な企業が頻繁に出入りしており、更新できない場合もあります。

4-3 通常

取り壊しの無いものです。この場合はオーナーにより様々で更新できる場合とできない場合があります。

5 定期借家契約の物件を借りながら増床するには?

100坪を超える物件や、大手の物件になると定期借家の物件も増えてきます。

その場合は下記の方法でオフィスを増やすと良いでしょう。

人員が増え、オフィス内の余裕がなくなって来ると増床を考える必要があります。

ですが「定期借家のオフィスに入居しているため、2年契約の縛りがあるから移転をすると残りの期間分の賃貸料を支払わないといけない」なんてケースも想定されます。

そんな時には館内増床や分室がおすすめです。

館内増床とは同じ建物内に追加で施設を設けることをいいます。

一方、分室とは建物は別で、追加で施設を設けることをいいます。定期借家契約で現在の契約を解約したくないという方には有効な選択肢になり得るかもしれません。

まとめ

オフィスを借りる際には、普通借家契約と定期借家契約について把握しておく必要があります。

そして定期借家契約の場合、再契約できるのか、早期解約における解約金は発生するのか、解約後の現状回復は必要なのかなども確認しておいてくださいね。

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