※2020年4月に更新しています
「コロナウイルスの影響で、オフィスを引っ越ししたいな」
「フリーレントを交渉して初期費用安くなったと聞いたことがある」
「オフィス移転をする時には二重で家賃かかるのもったいないな」
「今だとどのくらいフリーレント って交渉できるのかな？」
「フリーレント ってあんまりよくわからないからメリットデメリットを知りたいな」
この記事は、そういった疑問が少しでもなくなるように向けて書いています。
初期費用を抑えることで、新しく契約したオフィスの内装工事費用や家具購入にお金を回したいと思う方は多いです。
ただ移転の際に予想外の支出が出てしまうときがあるんです。
その一つに、現在の契約しているオフィスとの二重賃料があげられます。
二重賃料なんとかできないか。少しくらいは初期費用を軽減できないかなと考えてしまいますよね。
そんな願いを叶えてくれるのが「フリーレント」という仕組みです。
今回はフリーレントの仕組み、メリットやデメリット、どのタイミングで交渉するか、直近のフリーレント事情、フリーレントと関係する項目、どういった物件にフリーレントが付くのか、さらにはフリーレントに似てる他の仕組みも解説していきます。
それではまいります。
1 フリーレントとは？
1-1 フリーレントの仕組み
フリーレントとは新しいオフィスの契約開始日から一定期間、賃料のみを免除してくれる仕組みです。
賃料のみを免除するため、フリーレント期間中に共益費や水道光熱費は発生してしまうんです。
「共益費が無いオフィスは、共益費はかから無いの？」
そう思った方もいらっしゃいますが、そうではないのです。
賃貸条件の共益費が賃料に含む、共益費なしと記載されていてもフリーレントを交渉できたとき、共益費の相当額として発生することは多いんです。
フリーレントの交渉ができたら、共益費の相当額はいくらなのかを確認するようにしましょう。
「共益費相当額っていくらくらいなの？」
おおよそ、共益費の坪単価は3,000円〜5,000円の間が多く、大規模オフィスだともっとかかるケースもあります。
共益費の坪単価は各オフィスで変わるので、しっかり確認するようにしましょう。
共益費坪単価×新しいオフィスの坪数＝共益費相当額
と覚えておきましょう。
「共益費相当額は、いつ払うの？」
契約する時に敷金とあわせて前家賃として共益費相当額を請求されます。
いわゆる、初期費用です。
初期費用として、敷金と共益費相当額になる為、敷金と賃料よりも安くなります。
ちなみに、一定期間フリーレントを交渉できたときは、契約開始日からフリーレント期間中の共益費と光熱費のみになります。
数ヶ月間も賃料免除になるのはお得なので、ぜひ交渉したいポイントですね。
1-2 二重家賃が発生するケースってどんな時？
大きく２つあります。
一つ目は、現在のオフィスの解約予告期間による二重家賃の時になります。
新しく契約したオフィスは契約開始日がすぐだったり、半年後だったりします。
すぐの場合、現在契約しているオフィスの解約予告期間によって、二重家賃が長期間発生します。
長期間発生しないように解約予告を提出してリミットがある状態で物件を探す方もいらっしゃいますが、新しいオフィスを契約してから安心して解約予告を提出される方の方が多いと思います。
２つ目は、新しいオフィスの内装工事期間による二重家賃です。
新しいオフィスの内装工事は、契約開始日以降でないとできません。
契約開始日以降から内装工事を行い、広さや工事内容によって完成までの期間は短期だったり長期になります。
小さい坪数だと短期間で工事は完了します。
「最低限のネット工事だけして、来週土日に引っ越しだ！」となるケースもあり、そこまで内装工事で二重賃料が発生するケースは少ないです。
大きい坪数になるとそうはいきません。
「自分達らしい内装にしたい！」「採用強化したいから印象良い内装をこだわりたい！」と考えます。
100坪前後になるとおおよそ内装工事で1ヶ月かかったり、坪数が300坪を超えてくると1ヶ月半、500坪以上になると2ヶ月かかったりするケースもあります。
内装工事の時期や部材の調達状況、指定業者の有無などによって変わってくるので内装業者としっかりすり合わせしましょう。
1-3 フリーレントの期間の相場（2020年4月現在）※コロナの影響で変動する可能性あり
50坪以下だと1ヶ月前後。100坪以上でも2ヶ月取れたら良いほうだと思います。
理由は、二重家賃が発生するケースの内装工事費分くらいしか相談ができないからです。
ただ、コロナウイルスの影響でオフィスマーケットも空室率が上がってくる可能性があります。
空室率が上がってくると解約予告期間もオーナーが考慮してくる可能性があり、フリーレントが長くなる可能性もあります。
空室率は以前まだ低いままなので、解約予告が出てすぐに埋まる場合は、フリーレントをつける必要がないと考えるオーナーもまだまだ多いと思います。
フリーレントは明確な決まりがないため、オーナー側と交渉した上でオーナー側が決めることがほとんどです。
「どういうオフィスでフリーレントが長期間つくの？」
空室が多いエリアのオフィスや人気のないオフィス、オーナー側の事情で早期に埋めたい事が多いです。
空室が多いエリアだと競合のオフィスも多く、オーナー側としてはウチの物件に入ってほしいと考える時にはフリーレントを多く付ける場合が以前ありましたので、今回も同様になると思います。
人気のないオフィスだと長期間フリーレントのキャンペーンとつけて早期に埋めてしまいたいと考えるオーナーもいらっしゃいます。オフィスとして検討しづらいエリア、駅から15分以上かかるなどがあげられます。
オーナー側も決算や売買などで、オフィスを満床にしておきたい、一気に空室がでたので、早期に半分くらいは埋めておきたいと考える時にキャンペーンで長期間フリーレントつけるケースもあり、狙い目です。
「気に入ったオフィスでフリーレントの交渉したいんだけど」
交渉する事は可能です。
任せている仲介業者さんとタッグを組みどのくらいほしいのかを相談してみましょう。
1-3 フリーレントのメリットは？
メリットとしては、費用削減になることです。
オフィスを利用する以上賃料がかかってしまいますが、賃料を抑えたいと誰もが思います。
またオーナー側にもメリットがあり賃料を維持しつつ、決まりやすくなる事です。
2 フリーレントのデメリットは？注意点も知りたい！
大きく4つの注意点が。注意すべきポイントや確認すべき点を解説していきます。
2-1 フリーレントには違約金があり、長期間はリスクが上がる
長期間フリーレントを交渉できた場合、賃料免除される期間が長くなりますが、違約金も高くなります。
理由として、賃料免除した期間で退去されるとオーナーもすごく損をした気分になります。
その為、初回契約期間内で退去する場合は、違約金として賃料免除した分は返してくださいと設定されるケースがほとんどです。
フリーレントの期間を長くすれば長くした分だけ、違約金が増えて途中で解約しづらくなるので、注意しながら交渉するのが良さそうだと思います。
初回契約期間満了すれば、違約金は無くなります。
2-2 フリーレント交渉後の契約期間のチェックを忘れずに
フリーレント交渉ができた場合、オーナー側よりフリーレント期間を合算した契約期間にしたいと言われるケースがあります。
フリーレントの交渉ができた場合に見落としがちなポイントです。
「ん？どういうこと？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
仮に契約期間が2年間（24ヶ月）だったとします。
例えばフリーレントが1ヶ月交渉できた場合、オーナー側より25ヶ月の契約期間にしたい打診がきます。
25ヶ月内の契約期間中で途中で解約する場合は、違約金としてフリーレントで免除した賃料が発生します。
その為、フリーレント交渉できた場合、2年間いれば良いのか、2年間＋フリーレント期間いれば良いのかを確認もするようにしましょう。
オーナーによって考え方はそれぞれ違いますが、長期間のフリーレントになればなるほど当初の契約期間＋フリーレント期間になるケースが高くなっていきます。
2-3 契約期間の途中で解約できるかできないかで違約金の記載有無が変わる
途中で解約できない契約形態の場合、フリーレントの違約金が契約書に記載されてないケースもあります。
契約の形態として「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つのどちらかに主に分類されます。
普通借家契約とはあらかじめ決められた契約期間（2年間など）に解約したいタイミングで途中で解約ができる為、フリーレントの違約金の設定がされています。
定期借家契約では、途中で解約できない為、契約期間中は契約し続けないといけません。
フリーレントは契約期間満了すれば、違約金として発生しない為、違約金を設定しないんです。
注意しなければいけないポイントが定期借家契約でも物件によって中途解約権がある物件もあります。
中途解約権がある定期借家契約の場合、どこに違約金設定があるのかはしっかりと確認しましょう。
2-4 会計処理での注意点
フリーレントの会計処理には「フリーレント期間に仕訳をするのか、しないのか」の2つに分けられます。
日本では明確な基準はないのでどちらを選択しても問題ありません。
しかし移転するたびに仕訳をしたり、しなかったりと違う方法をとっていると税務署に目を付けられてしまう可能性があるのでどちらかに決めておいた方がいいでしょう。
仕訳をする場合は定期借家契約や解約禁止期間を設けるなど、「契約期間が定められている契約」のケースに計上することが多いようです。
このような場合には支払う賃料の総額も確定しているので、契約期間中の「賃料総額」を「期間」で平均したものを計上していきます。
ただ計算の手間がかかってしまうことや実際の支払いと紙面上での金額にズレが生じてしまうことなどから、契約期間が明確でない場合はこの方法は適していません。
一方で仕訳をしない場合は契約期間が決まっていない場合に採用されることが多く、こちらは従来の会計処理方法で処理されます。
フリーレント期間中は賃料を計上せず、フリーレント期間が終了してから賃料を計上していきます。
実際に仕訳を行うのはフリーレント期間終了後になるため、帳簿と実際の金額のズレもありません。
3 フリーレントの交渉方法やポイント
気になる物件を見つけたはいいものの、フリーレントを採用していないケースもしばしば。
ここではフリーレントを獲得するためのポイントや、交渉術を解説していきます。
3-1 フリーレントの記載がない場合でも交渉の余地あり
フリーレントを交渉したい場合、申込前か申込時にしましょう。
フリーレントの交渉をする際には、併せて坪単価が安くならないか、敷金が安くならないか、契約開始日がタイミングよく開始できないかなど色々と交渉したいものです。
オーナー側へどのようなポイントだったら交渉できそうかを、仲介業者さんとタッグを組んで希望条件を出せるようにしていきましょう。
申込した後に、やっぱりフリーレントが欲しいとあとから交渉するのは、オーナー側への印象も悪くなる可能性がありますので注意が必要です。
特に人気の物件であとから交渉するとなると、オーナーさんに別の申込が入っているケースもあり、他のお客さんにしますなどと言われる可能性があり、仲介業者さんに温度感を確認してもらいましょう。
3-2 フリーレントとあわせて交渉したい項目は？
物件契約前に交渉したい内容は下記にざっと並べてみます。ポイントを絞り交渉するのがオススメです。
- 契約開始日
- 坪単価
- 中途解約
- 敷金
- 礼金
- 償却
- 更新料
- 設備のバージョンアップ
お客様からよく聞かれるのが
「賃料減額とフリーレントの交渉どちらがしやすいですか？」
基本的にはどちらも交渉していただくのがベストです。
仲介会社を利用するのであれば、優先順位や希望の額をお伝えして交渉してもらいましょう。
オーナー側からすると賃料の減額は収入にダイレクトで反映されるので、
どちらかといえばフリーレントの方が交渉に応じていただける場合が多いです。
3-3 フリーレントは1年の中で何月が交渉しやすいのかについて
残念ながら、時期で交渉しやすいといった事はないように思います。
理由は、移転を検討するタイミングが企業によって様々になるからです。
強いてあげるとなると、オーナーが丁度決算前でなんとか入居率を上げたいなどの時期はケースとして考えられます。
4 フリーレントに似ている制度
4-1 レントホリデー
フリーレントに似た制度に「レントホリデー」という制度を利用している場合もあります。
レントホリデーとは賃料無料期間を分割させる制度。
例えばレントホリデーを4ヶ月適用しオフィスを2年間契約した際は、2年間は毎年最初の2ヶ月に賃料が無料になる契約です。
初期費用を抑えたい企業はフリーレント、毎年の総額費用を抑えたい場合はレントホリデーがおすすめ。
しかしレントホリデーはあまり認知されておらず、採用しているビルオーナーは少ないため確認が必要です。
4-2 完全フリーレント
賃料と共益費が免除されるフリーレント になります。
完全フリーレントの物件では、水道光熱費のみがフリーレント期間中発生することになります。
共益費も含めた免除になるので、違約金も高くなりますので、注意が必要です。
4-3 段階賃料
1年目はいくら、2年目はいくらと年間の坪単価を変える仕組みです。
例えば、坪単価20,000円のオフィスだと、1年目坪単価15,000円、2年目坪単価20,000円ということになります。
元々は坪単価20,000円なので、違約金として免除した1年目の坪単価5,000円分が違約金として発生します。
まとめ
今回はオフィス移転の際のポイントとなる、フリーレントについて解説しました。
改めてまとめると、フリーレントとは賃料を免除してくれる仕組み。
ただし共益費や水道光熱費は発生します。
物件の大きさや他にも交渉するかどうかで、結果は変わります。借主貸主双方にメリットが生じるので、近年では坪単価よりは交渉しやすいポイントです。
そしてフリーレントを契約する際に、大きく4つの注意点があることも忘れてはいけません。
また気になる物件を見つけたはいいものの、フリーレントを採用していないなんてことも。
その際の交渉するタイミングや物件についても紹介しました。
オフィス移転にかかる初期費用を抑えるため、是非参考にしてみてくださいね。
