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定期借家契約のメリット、デメリットとスタートアップとの相性について

オフィスを探している時、契約形態で「定期借家契約(定借)」の物件を目にしたことはありませんか?

「普通借家契約(普通借)と何が違うんだろう」と悩む方も多いのではないでしょうか。

今回は、普通借と比較しながら定借の内容とメリットやデメリットをご紹介していきます。

また、定借はスタートアップのお客様との相性も良いケースもあるため、併せてご紹介していきます。

1 定期借家契約(定借)とはどんな契約?

契約期間を定めて、期間が満了すると退去しなければならない契約のこと

普通借の場合だと自動更新になる為、そのまま入居継続が可能。ただし、定借の場合は物件が契約期間で退去しないといけない為、オーナー側としては入退の管理や、以降の入居企業に対する交渉がしやすいという特徴があります。

その為、普通借と比べると定借の方がオーナー優位の契約形態と考える事もできます。

ですが期間が満了しても翌日を始期とする再契約も相談できる可能性も。

オーナーが定借を選択している理由によって再契約できないケースもあるので、事前に確認が必要です。

再契約できるかどうかが分かるタイミングは、契約満了前の半年前から1年前。契約が終了するという通知をオーナーが送るということは、実は法律で定められているんです。

契約満了前の半年前から1年前と期間が長い為、半年前より少し前のタイミングに送られるのが多い傾向にあります。

もちろん物件によって異なるので、オーナー側へ聞いてみるのも良いでしょう。

ちなみに、定借の場合、再契約料(普通借の更新料同等)が発生する場合もあります。そのため契約のタイミングで事前に確認しておきましょう。

1-1 定借のメリット

  • 安く入居できれば、契約期間中に賃料改定できなく安く入居できる
  • 審査が優しい事もあり、スタートアップなど与信が弱い場合でも検討できる
  • オフィスの造作や建て替え終了時の状況によっては原状回復が免除になる事も(各物件や契約内容によって変わるので、契約の前には確認が必要に)

1-2 定借のデメリット

  • 普通借よりオーナーが優位の為、交渉されやすい
  • 再契約できなければ退去しなければならない
  • 再契約時に賃料をあげられる可能性がある
  • 途中解約ができない物件が多い

2 定借と普通借との違いは?

普通借は、契約期間を決めて契約満了時期がくれば更新が可能。お客様側の良いタイミングで途中で解約できる条項もあり、住居でも用いられており馴染みのある契約です。

更新時は、更新料が設定してあれば支払う必要があります。

普通借の際オーナー側には、実は契約更新時も正当事由がないと更新を拒みづらいという性質も。

入居期間中に仮にトラブルがあり、かつオーナー側が退去してもらいたいと思っていても、正当事由がなければ更新拒否は難しく、お客様有利の契約に。

3 定借の再契約は可能?

定借になっている理由によります。

建て替え物件の場合、ビルの取り壊しが延長したとしたら、その期間分再契約できる可能性があります。

ただしようなこのケースはオーナー側にはデメリットも。

例えばビルの取り壊しで期間が延長したことで入居者の引っ越しが立て続けに重なった場合、作業日程の重複によるトラブルも大いに考えられる為。

そのため伸びた分丸々の期間を契約できない可能性を考慮する必要があります。

大手オーナーの物件の場合、入居中に家賃延滞などのオーナー側が困る事があれば再契約できない可能性もあるそうです。そういった事がなければ再契約しやすい傾向にあります。

ただ、オーナーの関連会社が契約後のオフィスを使用する為、退去になる可能性などもありえます。

4 定借と普通借は選択できる?

当然ながら普通借か定借かを選びたいと思われる方も多くいらっしゃいます。

希望をオーナー側に伝えると、理想の選択肢に近づける可能性は大いにあります。

ですが建て替え物件だと難しく、大手オーナーは与信次第になってしまう事も。

与信が良く、是非入居してもらいたいような優良企業であればオーナー側も社内調整してくれる可能性は期待できます。その場合は、仲介業者がオーナー側との間に入ってお客様の説明を行います。

5 定借はどういった物件で使用されているのか

定借は、建て替え予定物件と大手オーナーの物件が多い傾向にあります。

建て替え予定物件とは、大規模ビルを新築する際に再開発エリアに指定され、今後取り壊しが決まっている物件の事。

建て替え予定物件なため、取り壊しまでの契約期間が僅かしかなく、とりあえず空室を埋めたい時ような場合に定借での契約が使われるケースがあります。

そのため賃料も安いことも多く、スタートアップの方にも人気なのが定借の物件。

安く、物件によっては原状回復免除もつく可能性があることもおすすめの理由の一つ。

もう一方は大手オーナーの場合。

大手オーナーは大規模ビルを所有しており、区画内にいる顧客の数も膨大です。

大手オーナーの場合、丁寧に説明をするケースが多く、トラブルになる可能性は低いと考えられます。

このようなオーナーは、できれば与信の良い企業や話題の企業に入居してもらい、どんどんビルの中で増床してもらいたいと考えている場合も多いでしょう。

そのような考え方の場合、どうしても退去勧告を検討する候補として該当してしまう小さな企業も出てきてしまったり、賃料が安く入居している企業には賃料増加の交渉も当然考えられます。

6 スタートアップとの相性

前述のように、建て替え物件は相場に比べると賃料が安い傾向にあり、1年〜2年など限定的な契約期間になるため、スタートアップのお客様と相性が良いと考えられます。

立て替え予定物件のことをどれだけ知っているかで、候補物件が広がる可能性も期待できます。

従来の物件と区別化できるため、オフィス移転の提案を受ける時に建て替え予定物件に関して質問してみるのも良いでしょう。

ちなみに、最近では大手オーナーもスタートアップの企業の入居に力を入れているケースもあります。

7 途中で解約ってできる?

少数派ですが、普通借契約と同様に手狭になったら6ヶ月前に予告して解約できる場合はあります

条文に入っているケースと、交渉して特約に入れてもらうケースに分かれることを頭に入れておきましょう。

ですが、契約書に中途解約ができない(途中で解約する事はできない)旨が記載されているのが多数派でしょう。すなわち2年間は家賃を支払わないといけないケースです。

注意点としては、中途解約できるが残存期間分の支払いをして欲しいと言われる場合。

仲介業者より中途解約できると聞いても鵜呑みにせず、普通借と同じような内容かどうかをしっかり確認しましょう。

中途解約の条文が入れることができない場合は、契約期間を短く交渉して調整する場合もあるので仲介業者と上手くすり合わせしてオーナー側へ交渉してもらいましょう。

まとめ

定借物件は増えてきています。

まだまだ普通借がメジャーなのでどうしても不明な点も多くなってしまうはず。わからない時には迷わず仲介業者に聞いてみましょう。

特徴やメリット、デメリットを理解して、移転の選択肢として検討しやすくなれば幸いです。

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